Die Immobilienpreise in Missoula erreichten im Mai 533.500 $; Markt sieht einige Verlangsamung aufgrund der Zinssätze | Lokalnachrichten

Obwohl die steigenden Hypothekenzinsen den Markt ein wenig verlangsamt haben, stellen die Immobilienpreise in Missoula in diesem Jahr bisher immer noch Rekorde auf.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime im Stadtgebiet von Missoula erreichte im Mai schwindelerregende 533.500 US-Dollar, ein Rekord, der 18,5 % über dem durchschnittlichen Verkaufspreis von 450.000 US-Dollar für alle im Jahr 2021 verkauften Häuser liegt. Im Jahr 2020 lag die Zahl bei 350.000 US-Dollar, was damals der Fall war ließ die Einheimischen ungläubig den Kopf schütteln.

In Missoula County insgesamt lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime im Mai bei 550.000 $.

Brint Wahlberg, ein lokaler Immobilienmakler, der als erster Vizepräsident der Missoula Organization of Realtors fungiert, sagte, dass die Daten zeigen, dass die Zeit, die Häuser auf dem Markt bleiben, gestiegen ist, nachdem sie Anfang dieses Jahres ein Allzeittief erreicht hatte.

Die durchschnittliche Markteinführungszeit, also die Zeit, die eine Immobilie von der Aufnahme in den Multiple Listing Service bis zum Vertragsabschluss benötigt, ist von nur sieben Tagen im Januar auf 19 Tage im Mai gestiegen.

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„Es ist interessant“, sagte er. „Es zeigt, dass es grundsätzlich länger dauert, bis Verkäufer einen Vertrag abschließen. Die Menschen ändern ihre Erwartungen und ändern ihre Preispunkte. Mit steigenden Hypothekenzahlungen sind Käufer gezwungen, etwas wählerischer zu werden.“

Er bemerkte, dass die Zeit, in der ein Haus auf dem Markt bleiben würde, 156 Tage im Jahr 2011 betrug, am Ende der Großen Rezession für den Markt in der Region Missoula.

Der glühende Immobilienmarkt hier während der Pandemie wurde in den letzten Jahren durch extrem niedrige Zinsen aufgeladen, was bedeutete, dass die Menschen es sich leisten konnten, ungeduldig zu sein.

„In den letzten Jahren sahen die Leute ein Haus und sagten: ‚Ich muss es haben, es ist mir egal, ich kaufe es’, und jetzt nehmen sie sich etwas mehr Zeit damit“, erklärte Wahlberg.

Erstmals seit langem müssen mehr Verkäufer ihre Preisvorstellung gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis senken.

„Die andere Sache, die wir regelmäßig sehen, ist, dass wir mehr Preissenkungen sehen“, erklärte Wahlberg. „Letztes Jahr ist es einfach nicht passiert, eine aktive Auflistung zu reduzieren. Jetzt sehen Sie diese Aktivität ziemlich regelmäßig.“

Laut den Daten des föderalen Wohnungsbaudarlehensunternehmens Freddie Mac erreichten die Zinssätze für 30-jährige Festhypotheken im Januar 2021 ein Allzeittief von 2,65 % und sind bis zum 16. Juni auf 5,78 % gestiegen, obwohl die Zinssätze je nach Darlehen variieren Urheber.

Wahlberg sagte, dass die steigenden Zinsen einen enormen Unterschied in den Kosten für die Kreditaufnahme zum Kauf eines Eigenheims machen.

Zum Beispiel bedeutet ein Darlehen von 500.000 $ mit einem Zinssatz von 3,5 % eine monatliche Kapital- und Zinszahlung von 2.245 $. Das gleiche Darlehen mit einem Zinssatz von 5,5 % wäre eine monatliche Zahlung von 2.838 $.

„Das sind also fast 600 Dollar mehr im Monat“, sagte Wahlberg. „Das ist keine monatliche Erhöhung um 50 Dollar. Das ist nicht „Lass uns nicht so viel auswärts essen und ein bisschen weniger essen“. Das ist eine deutliche Steigerung.“

Das verändere das Verhalten der Käufer, stellte er fest. Sie werden versuchen, kleinere Kredite aufzunehmen, und sie werden sich nach Häusern in einer niedrigeren Preisklasse umsehen.

„Uns ist aufgefallen, dass sich bestimmte Preissegmente ändern“, sagte er. „Wenn Sie sich bestimmte Orte in der Stadt ansehen, brauchen diese Häuser im Bereich von 700.000 bis 1 Million US-Dollar etwas länger (zum Verkauf). Das hat einige Dominoeffekte.“

Hausbesitzer könnten vernünftigerweise erwarten, dass der potenzielle Marktwert ihres Hauses in den letzten Jahren jedes Jahr um 20 % gestiegen sei, sagte er.

„Was auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene prognostiziert wird, ist, dass Häuser im Bereich von 20 % aufhören werden, an Wert zu gewinnen, wenn die Zinsen zu steigen beginnen und jeder dies kommen sah“, sagte er. „Käufer werden mehr Optionen haben und wir werden sehen, dass sich die Durchschnittspreise abflachen und in der Spanne von 3 bis 5 % der jährlichen Gewinne statt 20 % liegen.“

Ein weiterer Effekt, den Wahlberg anekdotisch beobachtet hat, ist, dass kurzfristig vermietete Immobilien, wie z. B. ein Haus, das als Airbnb genutzt wird, zum Verkauf angeboten werden.

„Ich habe bemerkt, dass eine Handvoll Ferienwohnungen wieder zum Verkauf auf den Markt kommen“, sagte Wahlberg. „Das sind Airbnbs, die Immobilien weggenommen haben, in denen Langzeit-Missoulianer leben können. Und vielleicht ist der Markt ein wenig übersättigt mit Ferienwohnungen, sodass die Leute anfangen, sie abzustoßen, weil die Leute nicht die erwarteten Renditen erzielen.“

Das Datenunternehmen für Kurzzeitvermietungen AirDNA zeigt ungefähr 593 der Ferienwohnungen in Missoula County, wobei die meisten im Stadtgebiet von Missoula angesiedelt sind.

Weil die Löhne mit den explodierenden Immobilienpreisen nicht Schritt halten, haben einige Einheimische die Missoula Tenants Union gegründet. Die Gruppe verbindet Menschen mit Ressourcen und führt auf staatlicher und lokaler Ebene Öffentlichkeitsarbeit über die Krise durch. Das nächste Treffen findet am 6. Juli um 18 Uhr im Cooper Room der Missoula Public Library statt.

Auch andere gemeinnützige Organisationen in der Stadt arbeiten an Lösungen. Trust Montana Inc. aus Missoula hat von der Montana Healthcare Foundation ein zweijähriges Stipendium erhalten, um Partnerschaften zwischen Bauherren und kommunalen Land Trusts zu erleichtern. Laut der Geschäftsführerin von Trust Montana, Hermina Harold, besteht das Ziel darin, die Zahl der Häuser zu erhöhen, die sich Montananer leisten können.

“Die Bemühungen werden den sechs Community Land Trust-Organisationen von Montana neue Wege eröffnen, um die Bemühungen um erschwinglichen Wohnraum zu beschleunigen”, sagte sie.

Community Land Trusts halten das Land unter einem Haus oder einer Gruppe von Häusern in einem gemeinnützigen Trust. Da die Hausbesitzer also nicht für die Grundstückskosten aufkommen, können die Häuser zu viel günstigeren Preisen verkauft und auf Dauer bezahlbar gehalten werden.

Auf nationaler Ebene ist die Wahrscheinlichkeit einer Zwangsvollstreckung bei Community Land Trust-Eigentümern zehnmal geringer als bei marktüblichen Eigenheimbesitzern.

Harold sagte, dass Fachleute aus der Bauindustrie, die daran interessiert sind, Ressourcen zu nutzen, um dauerhaft erschwingliche Häuser zu entwickeln, Bill Henry, den Koordinator für Stewardship und Projekte der Organisation, unter 406-201-9178 oder per E-Mail kontaktieren sollten bill@trustmontana.org.

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