Eine Art von Wohnungsbaudarlehen ist billiger geworden als andere, da die Zinsen steigen. Folgendes bedeutet dies für Immobilien in der Bay Area

Die wachsende Lücke ist ein deutliches Beispiel für den Druck, den hohe Immobilienpreise und steigende Hypothekenzinsen auf den durchschnittlichen Käufer von Eigenheimen ausüben, insbesondere auf diejenigen, die in den Markt eintreten.

„Die Käufer von konformen Krediten sind normalerweise Erstkäufer von Eigenheimen und sie streben wirklich danach, auf den Markt zu kommen“, sagte Jim Wahlberg, ein Compass-Agent in Danville. Die Zinserhöhung „löst sie wegen der monatlichen Kosten oft aus dem Markt.“

Ende letzten Jahres lagen die durchschnittlichen Zinsen für 30-jährige festverzinsliche Kredite und Jumbo-Darlehen etwa gleich bei 3,33 % bzw. 3,31 %. In der Woche zum 6. Mai waren die Durchschnittswerte laut der Mortgage Bankers Association auf 5,53 % für konforme, aber nur 5,08 % für Jumbos gestiegen.

Bei einem konformen Darlehen von 600.000 US-Dollar erhöht die Differenz zwischen 3,33 % und 5,53 % die monatliche Hypothekenzahlung um 780 US-Dollar. Wir haben einen Jumbo von 1 Million US-Dollar, die Differenz zwischen 3,31 % und 5,08 % fügt 1.032 US-Dollar hinzu.

Konforme Kredite müssen den bundesstaatlichen Zeichnungsrichtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen. Die Standard-Dollar-Grenze für ein Einfamilienhaus in diesem Jahr ist 647.200 $ in den meisten Teilen des Landes, in Hochpreisgebieten kann sie aber bis zu 50 % höher sein. Es ist das Maximum – 970.800 US-Dollar – in allen Bezirken der Bay Area, mit Ausnahme von Sonoma (wo es 764.750 US-Dollar kostet), Napa (897.000 US-Dollar) und Solano (647.200 US-Dollar).

Jumbo-Darlehen sind solche, die die Limits von Fannie/Freddie überschreiten. Jeder Kreditgeber legt seine eigenen Regeln für Jumbos fest, aber sie verlangen von den Kreditnehmern in der Regel größere Anzahlungen und stärkere Finanzprofile als für konforme Kredite erforderlich. Etwa 17 % aller Kauf- und Refinanzierungszinssperren für Hypotheken im April waren laut Angaben für nicht konforme Kredite, hauptsächlich Jumbos Schwarzer Ritter.

Colin Booth und seine Frau begannen im September mit der Suche nach einem Haus in Contra Costa County, als ihnen Zinsen unter 3 % angeboten wurden. Mit zwei kleinen Jungen begannen sie, in Martinez und Pleasant Hill auf Häuser mit vier Schlafzimmern unter 975.000 Dollar abzuzielen. Nachdem sie mehrfach überboten wurden, boten sie bis zu 1,2 Millionen Dollar für ein Haus. Als die Hauspreise und Zinssätze stiegen, änderten sie ihre Suche auf Häuser mit drei Schlafzimmern und dann auf das benachbarte Solano County.

Sie hatten Glück in einem Haus mit vier Schlafzimmern in Benicia, wo der Eigentümer bereit war, es für 875.000 Dollar zu verkaufen, nachdem ein vorheriger Deal zustande gekommen war. Sie liehen sich 743.750 US-Dollar, was höher ist als der maximale konforme Kreditbetrag in Solano County, aber sie konnten Mitte April einen Jumbo-Satz von 4,625 % festlegen. Ihr Hypothekenmakler „sagte, Jumbo sei vorteilhafter, obwohl es normalerweise nicht so funktioniert“, sagte Booth. Am Freitag haben sie geschlossen.

Der Anstieg der Hypothekenzinsen veranlasst einige Käufer, sich nach billigeren Häusern oder Nachbarschaften umzusehen, von festverzinslichen auf variabel verzinsliche Hypotheken umzusteigen oder an die Seitenlinie zu gehen, so lokale Immobilien- und Hypothekenexperten. „Zwei Kunden haben in der vergangenen Woche auf die Bremse getreten“, sagte Dawn Thomas, eine Compass-Agentin in Los Gatos.

Eine Teilmenge von konformen Darlehen, die zwischen der Standard- und der Hochkostengrenze für einen Landkreis liegen, werden als konforme Darlehen mit hohem Saldo bezeichnet. Sie sind in der Bay Area, wo der Durchschnittspreis lag, ziemlich verbreitet 1,2 Millionen Dollar für ein Einfamilienhaus u 775.000 Dollar für eine Eigentumswohnung März.

Konforme Kredite mit hohem Saldo werden weiterhin von Fannie oder Freddie garantiert und müssen deren Regeln erfüllen. Normalerweise sind ihre Zinsen höher als bei standardkonformen Krediten (bis zu 647.200 USD), aber niedriger als bei Jumbos. Heute sind sie höher als beide, in einigen Fällen um fast 1 Prozentpunkt.

Ein Grund, warum sie höher sind: Anfang dieses Jahres begannen Fannie und Freddie imposant zu werden neue Gebühren auf Hypotheken für Zweitwohnungen und die meisten konformen Kredite mit hohem Saldo. Die Gebühren variieren, aber für die meisten Kreditnehmer mit Beleihungsquoten von 80 % und mehr würden sie „in etwa einem Aufschlag von 0,25 % auf den Kreditzins entsprechen“, sagte Keith Gumbinger, Vizepräsident des Hypothekenverfolgers HSH.com .

Am Donnerstag boten vier Hypothekenmakler in der Bay Area Zinssätze an, die von 5,125 % bis 5,375 % für ein standardkonformes Darlehen, 5,5 % bis 5,875 % für ein konformes High-Balance-Darlehen und 4,75 % bis 5 % für ein Jumbo-Darlehen reichten. (Dies waren ihre besten Raten für Darlehen mit 20 % Anzahlung und ohne Punkte, eine Art Darlehensvergabegebühr. Die Raten ändern sich häufig und variieren je nach Haustyp, Nutzung und Standort, Punkten, Anzahlung und Kreditnehmerprofil.)

Einige Kreditnehmer in der Bay Area, die einen Kredit im hohen sechsstelligen Bereich benötigen, könnten ein wenig Geld sparen, indem sie einen Jumbo anstelle eines konformen Kredits mit hohem Saldo erhalten, aber nur, wenn sie die strengeren Jumbo-Anforderungen erfüllen können.

Diese Regeln variieren, aber die besten Jumbo-Darlehen verlangen im Allgemeinen mindestens 20 % Anzahlung, sechs bis zwölf Monate monatliche Zahlungen in Reserven (Bargeld oder Investitionen), einen Kredit-Score von mindestens 680 bis 700 und eine Gesamtverschuldung -Einkommensquote nicht höher als 43 % oder 45 %.

Im Vergleich dazu unterstützen Fannie und Freddie Kredite mit nur 3 % oder 5 % Abschlag für einen Hauptwohnsitz, einer Kreditwürdigkeit von mindestens 620 und einem Verhältnis von Schulden zu Einkommen von bis zu fast 50 %. Sie benötigen in der Regel keine Reserven.

Nachdem sie bei acht Häusern überboten wurden, konnten Conery und Traci Wilbanks im April endlich ein Haus in Oaklands Maxwell Park-Viertel für 905.000 Dollar kaufen. Sie legten 20 % zurück und liehen sich 724.000 Dollar. Anstatt einen konformen Kredit mit hohem Saldo zu erhalten, qualifizierte ihr Hypothekenmakler – Zach Griffin von Guaranteed Rate Affinity in Berkeley – sie für einen Jumbo-Kredit. Sie haben im März einen Zinssatz von 4 % festgelegt; Zu dieser Zeit hätte eine konforme Rate mit hohem Saldo etwa 4,75 % betragen, sagte Griffin.

Jay Voorhees, Eigentümer von JVMlending.com in Walnut Creek, sagte, dass nur etwa die Hälfte seiner Kunden in der Bay Area, die zwischen 647.200 und 970.800 Dollar leihen, sich für eine Jumbo-Hypothek qualifizieren könnten. „Etwa die Hälfte kann das nicht, weil sie das Geld für die Reserven oder die Anzahlung nicht haben oder ihre Verschuldungsquote zu hoch ist.“ Sein Einkaufskreditvolumen liegt 15 % bis 20 % unter dem Vorjahr.

„Viele Erstkäufer sind ausgeflippt“, sagte Brett Nicoletti, Filialleiter bei Academy Mortgage in Los Gatos. „Ich habe viele Käufer von Fannie Mae, die nicht in einen Jumbo-Slot passen. Wenn sie nach Häusern für 800.000 Dollar gesucht haben, sehen sie sich jetzt 700.000 Dollar an. Wo immer sie an ihre Grenzen gingen, senken sie jetzt ihre Erwartungen.“

Warum sind Jumbos also billiger als konforme Hypotheken? Ihre Preise marschieren zu zwei verschiedenen Schlagzeugern.

Viele Banken planen, Jumbos in ihren Portfolios zu halten und ihre eigenen Barmittel zu verwenden, um sie zu finanzieren. „Dieses Geld stammt hauptsächlich aus (Kunden-) Einlagen, wo die Zinsen immer noch sehr niedrig sind, obwohl sie Berichten zufolge ein wenig steigen“, sagte Gumbinger.

Konforme Kredite werden normalerweise in hypothekenbesicherte Wertpapiere verpackt und an Investoren verkauft. Ihre Preisgestaltung basiert auf dem, was auf dem Anleihemarkt passiert, insbesondere auf der 10-jährigen Treasury-Rendite, die von 1,5 % am 31. Dezember auf etwa 3 % Anfang Mai gestiegen ist. „Dies hat die konformen Hypothekenzinsen sehr schnell in die Höhe getrieben“, sagte Gumbinger.

Auch die Federal Reserve habe eine Rolle gespielt, sagte Andy Walden, Vizepräsident bei Black Knight Data & Analytics.

„In der Anfangsphase der Pandemie zögerten Banken aufgrund der Unsicherheit auf dem Hypothekenmarkt und in der Gesamtwirtschaft, Kredite zu vergeben. Dies führte zu einem Rückzug bei der Jumbo-Kreditvergabe“ und höheren Zinsen für Jumbo-Kredite, sagte Walden per E-Mail. In der Zwischenzeit senkte die Fed die langfristigen Zinssätze, indem sie Staatsanleihen und Wertpapiere kaufte, die durch konforme Kredite besichert waren. „Dies hat die konformen Kreditzinsen gesenkt und sie viel attraktiver gemacht“ als Jumbos.

„In den letzten Monaten ist das Gegenteil eingetreten“, fügte er hinzu. Um die steigende Inflation zu bekämpfen, kündigte die Fed an am 4. Mai dass es wird beginnen, ihre Bestände zu reduzieren von Staatsanleihen und hypothekenbesicherten Wertpapieren im Juni. „Dies hat zu einem starken Anstieg der 30-jährigen konformen Zinssätze geführt, da der größte Käufer von konformen hypothekenbesicherten Wertpapieren den Markt verlässt. Gleichzeitig sind die Banken zur Jumbo-Kreditvergabe zurückgekehrt. Die Kombination dieser Faktoren hat Jumbo-Tarife attraktiver gemacht als konforme.

„Bis der Plan der Fed umgesetzt ist und Anleger und Märkte sehen, wie sich dieser Ausstieg entwickeln wird, werden wir diesen zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Zinsanpassung sehen“, sagte Joel Kan, Ökonom bei der Mortgage Bankers Association.

Die Erhöhung der Hypothekenzinsen „beeinträchtigt sicherlich die Erschwinglichkeit“, sagte Westin Miller, Filialleiter bei Pinnacle Home Mortgage in Novato. Aber „Ich bekomme weniger Gegenwind, als ich erwartet hatte. Vielleicht ist ein Viertel meiner Pipeline von Käufern ausgefallen. Die anderen drei Viertel sind noch drin. Die Gruppe, die am wenigsten abgeschreckt ist, sind ältere Käufer; Sie alle sagen, schau, ich habe mein erstes Haus gekauft, als die Zinsen bei 13 % lagen, also sind 5 % keine große Sache.“

Immobilienmakler aus der Bay Area sagen, dass die Kombination aus exorbitanten Preisen und steigenden Zinssätzen die Nachfrage nach Wohnraum bereits geschwächt hat.

„Es gibt ein bisschen Aufweichung auf dem Markt. Die Kaufkraft vieler Käufer ist dramatisch gesunken. Während wir vor sechs oder sieben Wochen 10 Angebote sahen, bekam jedes Haus, das ich im letzten Monat auflistete, jeweils nur zwei Angebote“, sagte Jason Moon, ein Keller Williams-Agent in Walnut Creek.

„Viele unserer Käufer im Millionen-Dollar-Bereich zahlen alles bar“, sagte Nina Havatny, eine Compass-Agentin in San Francisco. Der Zinsschub „beeinflusst sie nicht. Aber wir sehen es sicherlich im Bereich von 2,5 Millionen bis 4 Millionen Dollar. Es ist wirklich ziemlich dramatisch. Wir haben einen Käufer, der versucht hat, ein Haus in Inner Sunset zu finden. Sie hat aufgegeben und wird nun ihr (aktuelles) Haus renovieren.“

Patrick Carlisle, Chief Market Analyst von Compass, untersuchte bis zum 23. April die jährlichen Veränderungen bei der Anzahl der Preissenkungen für den Großraum San Francisco. Während die jüngsten Daten vorläufig sind, „scheint es einen beständigen Trend zu geben beginnt sich zu entwickeln, was darauf hindeutet, dass die Zahl der Preissenkungen von Jahr zu Jahr zunimmt – zugegebenermaßen ausgehend von einer sehr niedrigen Basis im letzten Jahr – und der Markt begonnen hat, sich von den extrem erhitzten Bedingungen abzukühlen“, sagte er per E-Mail.

Immobilienmakler DJ Grubb, Eigentümer der Grubb Co. in Oakland, glaubt nicht, dass die Zinsen die Immobilienpreise wirklich beeinflussen werden, bis sie 7 % erreichen. Ein größeres Problem ist der „Zugang zu Kapital“. Wenn der Aktienmarkt weiter fällt, werden viele Menschen nicht bereit sein, Aktien zu verkaufen, um Häuser zu kaufen.

Wohin die Zinsen gehen, ist unklar. Aber es ist schwer vorstellbar, dass die Fed ihre Bemühungen zur Inflationsbekämpfung zurückstellt, bis sich die Preise, einschließlich der Immobilienpreise, abkühlen oder es zu einem Börsencrash kommt. Allerdings ist die Wohnungsnot in der Bay Area so akut, dass es schwer ist, die Immobilienpreise fallen zu sehen, es sei denn, die Fed geht zu weit und löst eine schwere Rezession aus. Wenn das passiert, werden die Zinssätze sinken, Häuser könnten erschwinglicher werden und Menschen, die heute eine Hypothek aufgenommen haben, könnten sich zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren.

Kathleen Pender ist freiberufliche Autorin und ehemalige Kolumnistin für The San Francisco Chronicle. Twitter: @KathPender