Eine Art von Wohnungsbaudarlehen ist billiger geworden als andere, da die Zinsen steigen. Folgendes bedeutet dies für Immobilien in der Bay Area

Als ob der Kauf eines Eigenheims nicht hart genug wäre, macht es der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen noch schwieriger, insbesondere für Käufer, die konforme Kredite benötigen, die in diesem Jahr schneller in die Höhe geschossen sind als die Zinsen für größere „Jumbo“-Darlehen.

In der Vergangenheit waren die Zinsen für konforme Kredite – die von Fannie Mae und Freddie Mac garantiert sind, aber in den meisten Bezirken der Bay Area einen bestimmten Betrag von knapp 1 Million US-Dollar nicht überschreiten dürfen – etwa gleich oder niedriger als die Zinsen für Jumbo-Darlehen über dieser Grenze. Aber in den letzten Wochen waren sie um eine ungewöhnlich hohe Marge höher – einen halben bis fast 1 Prozentpunkt.

Die wachsende Lücke ist ein deutliches Beispiel für den Druck, den hohe Immobilienpreise und steigende Hypothekenzinsen auf den durchschnittlichen Käufer von Eigenheimen ausüben, insbesondere auf diejenigen, die in den Markt eintreten.

„Die Käufer von konformen Krediten sind normalerweise Erstkäufer von Eigenheimen und sie streben wirklich danach, auf den Markt zu kommen“, sagte Jim Wahlberg, ein Compass-Agent in Danville. Die Zinserhöhung „löst sie wegen der monatlichen Kosten oft aus dem Markt.“

Ende letzten Jahres lagen die durchschnittlichen Zinsen für 30-jährige festverzinsliche Kredite und Jumbo-Darlehen etwa gleich bei 3,33 % bzw. 3,31 %. In der Woche zum 6. Mai waren die Durchschnittswerte laut der Mortgage Bankers Association auf 5,53 % für konforme, aber nur 5,08 % für Jumbos gestiegen.

Bei einem konformen Darlehen von 600.000 US-Dollar erhöht die Differenz zwischen 3,33 % und 5,53 % die monatliche Hypothekenzahlung um 780 US-Dollar. Wir haben einen Jumbo von 1 Million US-Dollar, die Differenz zwischen 3,31 % und 5,08 % fügt 1.032 US-Dollar hinzu.

Der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen macht es Hauskäufern noch schwerer, insbesondere für diejenigen, die konforme Kredite benötigen, die schneller in die Höhe geschossen sind als die Zinsen für größere „Jumbo“-Darlehen.

Der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen macht es Hauskäufern noch schwerer, insbesondere für diejenigen, die konforme Kredite benötigen, die schneller in die Höhe geschossen sind als die Zinsen für größere „Jumbo“-Darlehen.

Yalonda M. James/Die Chronik 2021

Konforme Kredite müssen den bundesstaatlichen Zeichnungsrichtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen. Die Standard-Dollar-Grenze für ein Einfamilienhaus in diesem Jahr ist 647.200 $ in den meisten Teilen des Landes, in Hochpreisgebieten kann sie aber bis zu 50 % höher sein. Es ist das Maximum – 970.800 US-Dollar – in allen Bezirken der Bay Area, mit Ausnahme von Sonoma (wo es 764.750 US-Dollar kostet), Napa (897.000 US-Dollar) und Solano (647.200 US-Dollar).

Jumbo-Darlehen sind solche, die die Limits von Fannie/Freddie überschreiten. Jeder Kreditgeber legt seine eigenen Regeln für Jumbos fest, aber sie verlangen von den Kreditnehmern in der Regel größere Anzahlungen und stärkere Finanzprofile als für konforme Kredite erforderlich. Etwa 17 % aller Kauf- und Refinanzierungszinssperren für Hypotheken im April waren laut Angaben für nicht konforme Kredite, hauptsächlich Jumbos Schwarzer Ritter.

Colin Booth und seine Frau begannen im September mit der Suche nach einem Haus in Contra Costa County, als ihnen Zinsen unter 3 % angeboten wurden. Mit zwei kleinen Jungen begannen sie, in Martinez und Pleasant Hill auf Häuser mit vier Schlafzimmern unter 975.000 Dollar abzuzielen. Nachdem sie mehrfach überboten wurden, boten sie bis zu 1,2 Millionen Dollar für ein Haus. Als die Hauspreise und Zinssätze stiegen, änderten sie ihre Suche auf Häuser mit drei Schlafzimmern und dann auf das benachbarte Solano County.

Sie hatten Glück in einem Haus mit vier Schlafzimmern in Benicia, wo der Eigentümer bereit war, es für 875.000 Dollar zu verkaufen, nachdem ein vorheriger Deal zustande gekommen war. Sie liehen sich 743.750 US-Dollar, was höher ist als der maximale konforme Kreditbetrag in Solano County, aber sie konnten Mitte April einen Jumbo-Satz von 4,625 % festlegen. Ihr Hypothekenmakler „sagte, Jumbo sei vorteilhafter, obwohl es normalerweise nicht so funktioniert“, sagte Booth. Am Freitag haben sie geschlossen.

Der Anstieg der Hypothekenzinsen veranlasst einige Käufer, sich nach billigeren Häusern oder Nachbarschaften umzusehen, von festverzinslichen auf variabel verzinsliche Hypotheken umzusteigen oder an die Seitenlinie zu gehen, so lokale Immobilien- und Hypothekenexperten. „Zwei Kunden haben in der vergangenen Woche auf die Bremse getreten“, sagte Dawn Thomas, eine Compass-Agentin in Los Gatos.

Eine Teilmenge von konformen Darlehen, die zwischen der Standard- und der Hochkostengrenze für einen Landkreis liegen, werden als konforme Darlehen mit hohem Saldo bezeichnet. Sie sind in der Bay Area, wo der Durchschnittspreis lag, ziemlich verbreitet 1,2 Millionen Dollar für ein Einfamilienhaus u 775.000 Dollar für eine Eigentumswohnung März.

Konforme Kredite mit hohem Saldo werden weiterhin von Fannie oder Freddie garantiert und müssen deren Regeln erfüllen. Normalerweise sind ihre Zinsen höher als bei standardkonformen Krediten (bis zu 647.200 USD), aber niedriger als bei Jumbos. Heute sind sie höher als beide, in einigen Fällen um fast 1 Prozentpunkt.

Ein Grund, warum sie höher sind: Anfang dieses Jahres begannen Fannie und Freddie imposant zu werden neue Gebühren auf Hypotheken für Zweitwohnungen und die meisten konformen Kredite mit hohem Saldo. Die Gebühren variieren, aber für die meisten Kreditnehmer mit Beleihungsquoten von 80 % und mehr würden sie „in etwa einem Aufschlag von 0,25 % auf den Kreditzins entsprechen“, sagte Keith Gumbinger, Vizepräsident des Hypothekenverfolgers HSH.com .

Am Donnerstag boten vier Hypothekenmakler in der Bay Area Zinssätze an, die von 5,125 % bis 5,375 % für ein standardkonformes Darlehen, 5,5 % bis 5,875 % für ein konformes High-Balance-Darlehen und 4,75 % bis 5 % für ein Jumbo-Darlehen reichten. (Dies waren ihre besten Raten für Darlehen mit 20 % Anzahlung und ohne Punkte, eine Art Darlehensvergabegebühr. Die Raten ändern sich häufig und variieren je nach Haustyp, Nutzung und Standort, Punkten, Anzahlung und Kreditnehmerprofil.)

Einige Kreditnehmer in der Bay Area, die einen Kredit im hohen sechsstelligen Bereich benötigen, könnten ein wenig Geld sparen, indem sie einen Jumbo anstelle eines konformen Kredits mit hohem Saldo erhalten, aber nur, wenn sie die strengeren Jumbo-Anforderungen erfüllen können.

Diese Regeln variieren, aber die besten Jumbo-Darlehen verlangen im Allgemeinen mindestens 20 % Anzahlung, sechs bis zwölf Monate monatliche Zahlungen in Reserven (Bargeld oder Investitionen), einen Kredit-Score von mindestens 680 bis 700 und eine Gesamtverschuldung -Einkommensquote nicht höher als 43 % oder 45 %.

Im Vergleich dazu unterstützen Fannie und Freddie Kredite mit nur 3 % oder 5 % Abschlag für einen Hauptwohnsitz, einer Kreditwürdigkeit von mindestens 620 und einem Verhältnis von Schulden zu Einkommen von bis zu fast 50 %. Sie benötigen in der Regel keine Reserven.

Nachdem sie bei acht Häusern überboten wurden, konnten Conery und Traci Wilbanks im April endlich ein Haus in Oaklands Maxwell Park-Viertel für 905.000 Dollar kaufen. Sie legten 20 % zurück und liehen sich 724.000 Dollar. Anstatt einen konformen Kredit mit hohem Saldo zu erhalten, qualifizierte ihr Hypothekenmakler – Zach Griffin von Guaranteed Rate Affinity in Berkeley – sie für einen Jumbo-Kredit. Sie haben im März einen Zinssatz von 4 % festgelegt; Zu dieser Zeit hätte eine konforme Rate mit hohem Saldo etwa 4,75 % betragen, sagte Griffin.

Jay Voorhees, Eigentümer von JVMlending.com in Walnut Creek, sagte, dass nur etwa die Hälfte seiner Kunden in der Bay Area, die zwischen 647.200 und 970.800 Dollar leihen, sich für eine Jumbo-Hypothek qualifizieren könnten. „Etwa die Hälfte kann das nicht, weil sie das Geld für die Reserven oder die Anzahlung nicht haben oder ihre Verschuldungsquote zu hoch ist.“ Sein Einkaufskreditvolumen liegt 15 % bis 20 % unter dem Vorjahr.

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