Hypotheken für Käufer, die sich normalerweise nicht qualifizieren: Nicht-QM-Darlehen

  • Die Nachfrage nach Hypotheken hat während der Pandemie stark zugenommen.
  • Ebenso die Zahl der Selbständigen, eine Gruppe, die oft Schwierigkeiten hat, sich für eine Hypothek zu qualifizieren.
  • Infolgedessen gewinnen unkonventionelle Hypotheken an Zugkraft, während andere Wohnungsbaukredite einbrechen.

Die Zahl der Amerikaner, die Schwierigkeiten haben, eine Hypothek zu bekommen, steigt, und eine Gruppe von Nischenkreditgebern greift ein, um zu helfen.

Sprout Mortgage, Angel Oak, Carrington und Athas Capital Group sind vier der Kreditgeber, die versprechen, Kreditnehmern ohne W-2 zu helfen. Sie bieten wettbewerbsfähige Preise und sagen, dass sie denen helfen, die auf dem Weg sind, ihren Kredit zu reparieren.

Ihre Spezialität richtet sich an Investoren und alltägliche Kreditnehmer, die sich nicht für die strengen Zeichnungsstandards qualifizieren konnten, die auf die Immobilienpleite von 2008 folgten, sowie auf Selbständige. Nach der Subprime-Hypothekenkrise wurden sie von einigen angenommen, spielten aber keine große Rolle in der US-Immobilienfinanzierung.

Jetzt, da der Rest der Hypothekenbranche schrumpft, geht es diesen Kreditgebern besser als je zuvor, indem sie Kreditnehmer bedienen, die aufgrund niedriger Kreditwürdigkeit, hoher Verschuldung oder ihres Status als Arbeiter aus dem Markt ausgeschlossen waren. Die Kredite dieser Kreditgeber unterscheiden sich von herkömmlichen Hypotheken, da sie nicht von der US-Regierung oder den Finanzagenturen Fannie Mae und Freddie Mac – die strengere Zeichnungsrichtlinien haben – garantiert werden und nicht der Definition eines Goldstandards „qualifiziert“ entsprechen Hypothek”, die vom Amt für Verbraucherfinanzschutz festgelegt wurde.

Der Pool von Kreditnehmern dieser “Nicht-QM”-Darlehen kann groß sein etwa 8% der Hypothekenanträge, die jedes Jahr abgelehnt werden, so der Hypothekenverlag HSH. In einer anderen Studie stellte das Personal-Finance-Unternehmen NerdWallet fest gefunden dass die vom Kreditgeber bearbeiteten Kredite im Jahr 2020 gegenüber 2019 zwar um 10 % gestiegen sind, es jedoch rund 58.000 weitere Ablehnungen gab.

Was die Selbstständigen betrifft, so fand Pew Research letztes Jahr heraus, dass es ungefähr waren 16 Millionen dieser Arbeiter.

„Seit Ausbruch der Pandemie gibt es mehr selbstständige Geschäftsinhaber, und ihre Bedürfnisse lassen sich nicht leicht durch traditionelle Kredite decken“, sagte Sam Bjelac, Executive Vice President bei Sprout Mortgage.

Sprout Mortgage ist ein Kreditgeber, der von Michael Strauss geleitet wird, dem ehemaligen Chef von American Home Mortgage, einem der vielen Subprime-Kreditgeber, die Ende der 2000er Jahre bankrott gingen. Regelmäßigere Kreditnehmer stellen auch fest, dass sie auch nicht in die Standard-Hypothekenkiste passen, sagte Bjelac.

Während sich der Hypothekenmarkt verstärkt auf diese unterversorgten Arbeitnehmer konzentriert, expandiert der Nicht-QM-Markt. Bis Ende des Jahres einige Experten vorhersagen dass sich der Nicht-QM-Markt auf 100 Milliarden Dollar vervierfachen wird.

Angel Oak Mortgage Solutions, ein weiterer Nicht-QM-Kreditgeber, projiziert dass seine Kreditvergabe in diesem Jahr von 3,9 Milliarden US-Dollar im Jahr 2021 auf 7,5 Milliarden US-Dollar steigen würde. Angel Oak stellt fest, dass die Kreditnehmer, die in die Nicht-QM-Form passen, heute „sehr unterversorgt“ sind, genau wie damals, als das Unternehmen den Bedarf erkannte und einstieg das Nicht-QM-Geschäft vor fast einem Jahrzehnt, sagte Tom Hutchens, Executive Vice President bei Angel Oak.

Im Gegensatz dazu sind herkömmliche Kreditgeber kriechen, um zu verkleinern ihre Geschäfte, da steigende Hypothekenzinsen ihr Geschäft bremsen. Die Mortgage Bankers Association prognostiziert, dass die Gesamtvergabe von US-Hypotheken in diesem Jahr wahrscheinlich um 40 % auf 6,8 Billionen US-Dollar sinken wird, wobei der größte Teil davon aufgrund des Rückgangs der Refinanzierungen zurückgehen wird.

Nicht-QMs sind „eher eine Kunst“

Was den konventionellen Hypothekenmarkt kränkelt, hilft den Nicht-QM-Kreditgebern, deren Kreditnehmer weniger empfindlich auf Zinsbewegungen reagieren, weil es nur wenige Alternativen gibt. Makler, die in den letzten Jahren damit beschäftigt waren, einfacher zu schließende Kreditrefinanzierungen zu realisieren, sind plötzlich bestrebt, Kreditnehmern zu helfen, die es schwerer haben, sich für Kredite zu qualifizieren, einschließlich derer, die von Nicht-QM-Produkten profitieren könnten, Brian O’Shaughnessy, sagte der Co-CEO der Athas Capital Group.

Bei der Vergabe eines Darlehens für Nicht-QM-Kreditnehmer oder Investoren sind Kreditgeber wie Angel Oak und Athas bereit, eine größere Vielfalt an Finanzinformationen zu berücksichtigen als Kreditgeber, die ihre Kreditvergabe an Fannie Mae oder Freddie Mac verkaufen. Zum Beispiel, Fannie Mae begrenzt die Anzahl der Immobilien, die sie für einen Investor finanziert, strengaber Angel Oak geht das anders an.

„Wenn der Cashflow der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ihre Hypothek, Steuern und Versicherungen abdeckt, haben sie eine


gute Bonität

Score und wahrscheinlich eine Geschichte als Immobilieninvestor, dann denken wir, dass das ein gutes Darlehen ist”, sagte Hutchens.

„Es ist wirklich eher eine Kunst und Spezialität im Nicht-QM“, sagte Greg Austin, Executive Vice President bei der kalifornischen Firma Carrington Mortgage Services, einem weiteren Nicht-QM-Kreditgeber mit Verbindungen zur Subprime-Branche vor der Krise.

Carrington – wie es bei Nicht-QM-Kreditgebern üblich ist – arbeitet mit selbstständigen Kreditnehmern zusammen, um Bankauszüge, Gewinn- und Verlustrechnungen oder 1099-Formulare zu analysieren, um ihre Kreditfähigkeit zu bestimmen. Einige Investoren behalten sogar einen traditionellen Job, nur so ihren W-2 kann sie vor Kopfschmerzen bewahren.

„Es ist viel schwieriger, als Selbstständiger einen Kredit zu bekommen“, sagte Ryan Chaw, ein Immobilieninvestor, gegenüber Insider.

Nicht-QMs sind ein „letzter Ausweg“

Rashad Tillman, ein Einwohner Kaliforniens, sagte, dass Nicht-QM-Darlehen letztendlich sowohl eine Rettungsleine als auch ein „letzter Ausweg“ gewesen seien. Seit er Anfang 2020 mit der Suche nach einem Zuhause begann, sagte der 31-jährige Vater von drei Kindern – und bald vier –, dass er an fast jeder Ecke auf Hindernisse gestoßen sei.

Erstens sagte er, dass insgesamt vier Immobilienmakler und vier Kreditsachbearbeiter wegen seiner einzigartigen Einkommensquelle nicht mit ihm zusammenarbeiten wollten.

„Wenn es um Selbständige geht, sagen sie: ‚Nun, das kostet zu viel Zeit und das ist zu viel Aufwand.’“, sagte er gegenüber Insider.

Tillmans Finanzlage ist kompliziert. Er ist Vollzeit-Manager bei einem Gebrauchtwagenhändler, verdient aber auch Geld mit seinen kleinen Unternehmen. Aufgrund der Art und Weise, wie Tillman seine Abschreibungen strukturiert, betrug die höchste Hypothek, für die er sich nach traditionellen Methoden qualifiziert hatte, 400.000 US-Dollar, obwohl er zuversichtlich war, dass er sich mehr leisten könnte.

„Ich kann mir hier in Kalifornien keine Hütte für 400.000 Dollar ansehen“, sagte er.

Tillman sagte, er habe durch eine Facebook-Werbung von Nicht-QM-Darlehen erfahren, in der für „Kontoauszugsdarlehen“ geworben wurde, die auf der Grundlage der Einzahlungen genehmigt werden, die auf einem Bankkonto statt auf einem W-2 ausgewiesen werden. Er füllte die beigefügte Umfrage aus, aber dieser Kreditgeber würde sich nur 50 % dessen ansehen, was er auf sein Geschäftsbankkonto eingezahlt hatte.

Er suchte weiter, bis er New American Funding fand, das ihm, wie er sagte, ein Nicht-QM-Darlehen anbot, das 100 % seines Einkommens bewertete.

Seine Reise endete hier nicht. Zwei Wohnungsbauunternehmen würden keine Nicht-QM-Darlehen annehmen. Erst im Oktober, nach fast 10 Monaten der Suche und fast aufgegeben, fand er einen sympathischen Hausbauer in Riverside County, Kalifornien, etwa 90 Minuten von Los Angeles entfernt.

Er konnte ein noch im Bau befindliches Haus mit drei Schlafzimmern und zwei Badezimmern für 640.000 US-Dollar kaufen, das den Garten seiner Träume hat. Ohne die alternative Hypothek wäre das nicht möglich gewesen, sagte er.

„Es hat mir ermöglicht, mich endlich für ein Haus zu qualifizieren, das ich mir leisten kann, das in einer sichereren Gegend liegt, das meiner Frau gefallen würde und in dem sich die Kinder wohl fühlen können“, sagte er.

Ein Nachteil von Nicht-QM-Hypotheken ist, dass die Zinssätze höher sind als bei herkömmlichen Krediten, zum Teil, weil sie verkauft und in private hypothekenbesicherte Wertpapiere verpackt werden, die nicht die Zahlungsgarantien von Anleihen tragen, die von Fannie Mae, Freddie Mac oder ausgegeben wurden Ginnie Mae. Seit Anfang des Jahres sind die Zinsen für alle Hypotheken gestiegen, obwohl Tillman immer noch etwa 7 % oder 2 Prozentpunkte mehr zahlt als ein herkömmliches Darlehen.

Die Rate ist nur ein Teil der Kosten für ein eigenes Unternehmen, sagte Tillman.

„So oder so, das Geld würde irgendwo hingehen“, sagte er. „Will ich es in Richtung IRS werfen? Oder werfe ich es in Richtung meines


Anzahlung

Haben wir ein Haus?”

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