Immobilienblase 2.0? Die regionalen Wohnungsmärkte beginnen, so auszusehen wie im Jahr 2007

Als die US-Immobilienblase vor mehr als einem Jahrzehnt platzte, zwang sie die Weltwirtschaft in die Knie. Es stellte sich heraus, dass der mehrjährige Immobilienboom Anfang der 2000er Jahre Skelette versteckte. Eigenheimkäufer, getrieben von der Angst, Hauspreisgewinne zu verpassen, überforderten sich weit über ihre finanziellen Möglichkeiten. Und eifrige Kreditgeber vergaben Hypotheken (oder besser gesagt Subprime-Hypotheken) an Leute, die sich historisch gesehen nicht qualifiziert hätten. Als dieser Kredit hereinbrach, trug er dazu bei, den Immobilienboom voranzutreiben. Als sich der Immobilienmarkt jedoch korrigierte, führten diese faulen Kredite zu einer Zwangsvollstreckungskrise, die viele der größten Finanzunternehmen des Landes in Mitleidenschaft zog Bank of America und Citigroupan den Rand.

Schneller Vorlauf bis heute, wo der US-Immobilienmarkt wieder einmal einen historischen Immobilienboom durchmacht. Während den letzten zwei Jahren, US-Immobilienpreise sind um 34,4 % gestiegen– einschließlich eines Sprungs von 19,8 % in den letzten 12 Monaten. Dieser 12-Monats-Anstieg ist mehr als viermal so groß wie der historische Jahresdurchschnitt (4,6 %) seit 1987. Er liegt auch deutlich über dem größten 12-Monats-Preissprung (14,7 %), der in den Jahren vor der Finanzkrise 2008 verzeichnet wurde .

Unser anhaltender Immobilienboom hat Immer mehr Ökonomen denken über das gefürchtetste Wort in der Immobilienbranche nach: „Blase“. Im März jagten Forscher der Federal Reserve Bank of Dallas Häuslebauern und Immobilienmaklern einen Schauer über den Rücken veröffentlichte ein Papier mit dem Titel „Echtzeit-Marktüberwachung findet Anzeichen für eine entstehende US-Immobilienblase“. Die Forscher der Dallas Fed stellten fest, dass sich die Eigenheimpreise von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten lösten (dh Haushaltseinkommen). Sollte es jedoch zu einer Immobilienkorrektur kommen, glauben die Forscher der Dallas Fed nicht, dass dies makroökonomische Probleme verursachen würde, wie wir es bei der letzten Blase gesehen haben. Anders als beim letzten Durchbruch schreiben sie „Haushaltsbilanzen [today] scheinen besser in Form zu sein, und eine übermäßige Kreditaufnahme scheint den Immobilienmarktboom nicht anzuheizen.”

Allerdings könnten sich einige regionale Wohnungsmärkte in ausgewachsenen Immobilienblasen befinden. Zumindest sind viele Märkte im Vergleich zu dem, was das lokale Einkommensniveau tragen kann, exorbitant teuer. Das ist, was Reichtum gefunden nach einem Blick auf eine Analyse von die Real Estate Initiative an der Florida Atlantic University. Jeden Monat berechnen Forscher der Universität, wie überteuert oder unterteuert die Immobilienpreise auf den 100 größten Wohnungsmärkten Amerikas sind.

In ihren eigenen Wortenlesen die Forscher der Florida Atlantic University ihre Immobilienanalyse so: „Eine positive Punktzahl stellt eine Prämie dar, was bedeutet, dass die durchschnittliche Immobilie in einer Metro über ihrem historischen implizierten Preis verkauft wird. Eine negative Punktzahl stellt einen Rabatt dar, was bedeutet, dass der Durchschnitt Immobilien in einer U-Bahn werden unter ihrem historischen impliziten Preis verkauft.”

Schauen wir uns die Daten an.

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Bei der letzten Lesung im März stellten Forscher der Florida Atlantic University fest, dass jeder der 100 größten Immobilienmärkte Amerikas im Vergleich zu den wirtschaftlichen Fundamentaldaten des Marktes überteuert war. Darunter sind 44 Märkte, die um mindestens 30 % überteuert sind, und 13, die um mindestens 50 % überteuert sind.

Die am meisten überteuerten Märkte sind Boise (um 75 %); Austin (66 %); Ogden, Utah (63 %); Vegas (60 %); und Atlanta (60 %). Diese Orte haben alle einen Zustrom neuer Einwohner erlebt, inmitten des Booms der „Arbeit von überall“ der Pandemie. Das erklärt zum Teil, warum die Immobilienpreise dort weit über das gestiegen sind, was sich die lokalen Einkommen leisten können. Es wirft auch die Frage auf: Wenn eine Rezession im Jahr 2023 kommt und Arbeitgeber endlich die wirtschaftliche Macht haben, Mitarbeiter zurück ins Büro zu zwingen, werden diese Wohnungsmärkte dann einem höheren Risiko einer Immobilienpreiskorrektur ausgesetzt sein?

Um die Wohnungsmärkte zu finden, deren Preise im Verhältnis zum Haushaltseinkommen am fairsten sind, suchen Sie einfach nach den Orten, an denen während der Pandemie ein Exodus von Arbeitnehmern stattfand. Ein typisches Beispiel: Die U-Bahnen von New York City und San Francisco sind nur um 3 % bzw. 13 % überteuert.

Mark Zandi, Chefökonom bei Moody’s Analytics, sieht für das kommende Jahr keine Immobilienpleite voraus. Er sagt jedoch, dass „überbewertete“ Immobilienmärkte in den nächsten 12 Monaten einen Rückgang der Eigenheimpreise um 5 % bis 10 % verzeichnen könnten, während das nationale Eigenheimpreiswachstum auf null sinkt. Wieso den? Der wirtschaftliche Schock, der durch den Anstieg der Hypothekenzinsen verursacht wurde dieses Jahr, sagt er, sollte endlich die Wachstumsrate der Eigenheimpreise eingedämmt werden. Wurden bereits Anzeichen einer Abkühlung des Wohnungsmarktes erkennen.

Während Eine eigene Untersuchung von Moody’s Analytics stellt fest, dass 96 % der Immobilienmärkte überbewertet sind, Zandi wird dies nicht als Immobilienblase bezeichnen. Damit es zu einer Immobilienblase kommt, bräuchte es sowohl eine Überbewertung der Eigenheimpreise als auch Spekulationen auf dem Markt. Im Gegensatz zum FOMO-getriebenen Wohnungsmarkt der 2000er glaubt Zandi nicht, dass Spekulationen unseren anhaltenden Boom antreiben.

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Bemerkenswert am anhaltenden Immobilienboom ist das Schleudertrauma. Noch vor zwei Jahren war der Wohnungsmarkt im Verhältnis zum Einkommen günstig bewertet (siehe Grafik oben). Im März 2020 waren laut Berechnungen der Florida Atlantic University nur neun Wohnungsmärkte um über 10 % überteuert. Damals Spokane, Wash. (überteuert um 26 %) war der am stärksten überteuerte Wohnungsmarkt. Ab März 2022 ist Spokane jetzt um 55 % überteuert – was es nicht einmal unter die Top 5 bringt – während 90 der 100 größten Märkte des Landes um 10 % oder mehr überteuert sind.

Auf den ersten Blick könnte man annehmen, dass die COVID-19-Rezession die Zahlen vom März 2020 nach unten gezogen hat. Das tat es nicht. Die von Forschern der Florida Atlantic University erstellten Kennzahlen waren im Januar 2020 im Wesentlichen dieselben wie im März 2020. Einfach ausgedrückt: Der März 2020 ist ein guter Anhaltspunkt.

Der Unterschied zwischen März 2020 und März 2022 spricht dafür, wie stolz der Immobilienmarkt während der Pandemie war. Innerhalb von zwei Jahren haben wir uns von einem normalen Wohnungsmarkt in einen historisch überteuerten Markt gewandelt.

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Um einen Immobilienmarkt zu finden, der dem aktuellen Markt sehr ähnlich ist, müssten Sie in die Jahre zurückreisen, die zum Immobiliencrash von 2008 führten. Im März 2007 waren 99 der 100 größten Wohnungsmärkte des Landes überteuert; 40 Märkte waren um mindestens 30 % und 19 um mindestens 50 % überteuert.

Während die Top-Line-Zahlen im März 2022 und im März 2007 unheimlich ähnlich sind, gibt es einen auffälligen Unterschied. Im Jahr 2007 befanden sich viele der überteuerten Wohnungsmärkte des Landes in Kalifornien, New York und Florida. Dieses Mal hat Florida eine starke Konzentration überteuerter Märkte, aber Kalifornien und New York (die beide während der Pandemie einen Anstieg der Abwanderung erlebt haben) rangieren viel niedriger. Suchen Sie nicht weiter als nach Los Angeles. Im März 2007 war es um 62 % überteuert. Ab März 2022 ist Los Angeles um 10 % überteuert.

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Die letzte Immobilienblase war alles andere als ausgeglichen. Als der Immobilienmarkt im Jahr 2008 zusammenbrach, wurden überteuerte Märkte wie Phoenix und Las Vegas völlig zerstört. In diesen Märkten boomten nicht nur die Eigenheimpreise, sondern auch der Neubau. Aber als der Markt einbrach, wurden Phoenix und Las Vegas mit weitläufigen neuen Unterteilungen überversorgt. Dieses Überangebot trieb die Immobilienpreise schneller nach unten und machte die Zwangsversteigerungskrise in diesen Märkten noch schlimmer.

Auch dieses Mal gehören Phoenix und Las Vegas zu den am meisten überteuerten Immobilienmärkten. Im März 2007 waren Phoenix und Las Vegas um 59 % bzw. 72 % überteuert. In der jüngsten Lesung der Florida Atlantic University nähern sich diese beiden Märkte ihren früheren Höchstständen. Ab März 2022 ist Phoenix um 55 % überteuert, während Las Vegas um 60 % überteuert ist. Noch schlimmer: Phoenix gehört erneut zu den US-Spitzenreitern für Neubauten. Kommt es doch zu einer Wohnungskorrektur, könnte Phoenix schnell überversorgt werden.

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Diese Geschichte wurde ursprünglich auf vorgestellt Fortune.com

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