Nähern wir uns dem Ende des Verkäufermarktes für Immobilien in New York City?

Der Immobilienmarkt in Manhattan bleibt sehr wettbewerbsintensiv. Die monatliche Vertragsaktivität liegt immer noch 30 % über dem saisonalen Durchschnitt, wobei das monatliche Neuangebot fast 25 % über dem typischen Niveau liegt. Nach über einem Jahr Kaufrausch zeigt der Markt Anzeichen dafür, dass er sich verlangsamen könnte. Die Nachfrage scheint sich von weißglühend zu rotglühend zu bewegen, was darauf hindeutet, dass Manhattan sich möglicherweise von einem Verkäufermarkt zu einem stabilisierteren Markt bewegt.

Die Rückkehr der Versorgung

Nach einem Anstieg nach der Pandemie auf fast 10.000 Einheiten fiel der aktiv gelistete Bestand in Manhattan im Januar auf unter 5.000, den niedrigsten Stand seit vier Jahren. Diese Dürre an Angeboten zwang Käufer dazu, sich so schnell wie möglich zu stürzen, was den Wettbewerb und die Preise erhöhte, ähnlich wie beim Höhepunkt von 2013 bis 2015, als der Bestand im Durchschnitt näher bei 4.000 lag. Zu dieser Zeit gab es keine Angebotsrabatte, und Wohnungen wurden routinemäßig über ihrem geforderten Preis gehandelt. Obwohl der Gesamtbestand heute unter den jüngsten Durchschnittswerten liegt, befindet er sich im Aufwärtstrend, was teilweise auf mehrere Monate mit überdurchschnittlich hohen Neuzulassungen zurückzuführen ist. Kurz gesagt, nachdem die Verkäufer das letzte Jahr abseits standen, sind sie zunehmend bereit, vorteilhafte Marktbedingungen zu nutzen.

Nimmt die Nachfrage endlich den Fuß vom Gas?

Während die Verkäufer endlich aufsteigen, könnten die Käufer bereit sein, eine Verschnaufpause einzulegen. Es sieht vielleicht nicht nach viel aus und ist sicherlich noch kein Trend, aber die Anzahl der unterzeichneten Verträge im April 2022 war niedriger als im März 2022. Sie war auch niedriger als im März und April 2021. April und Mai sind in der Regel die größten Monate für unterzeichnete Verträge, und es wird erwartet, dass die Zahl der Verträge von März bis April steigen und nicht sinken wird. Ein Rückgang, wenn auch nur geringfügig, deutet darauf hin, dass sich Manhattans Kaufrausch auf ein typischeres Niveau beruhigen könnte. Zugegeben, die Buy-Side-Aktivität bleibt etwa 30 % höher als gewöhnlich, aber da auch neue Listings mit einer erhöhten Rate eingehen.

Unsichtbar ist, dass dieses Gleichgewicht prekär ist. Solange Angebot und Nachfrage gleichzeitig steigen und fallen, funktioniert der Markt: Weder die Käuferseite noch die Verkäuferseite haben zu viel Einfluss, und die Aktivität geht weiter. Wenn sich das Gleichgewicht jedoch plötzlich und überwältigend auf Kosten der anderen Seite verschiebt, verlangsamt sich die Marktaktivität. Vor diesem Hintergrund besteht das Best-Case-Szenario für Manhattan darin, dass das Transaktionsvolumen und das Angebot parallel auf ein normaleres Niveau zurückkehren und eine Überschwemmung von Einheiten vermieden wird, die sich nachteilig auf Aktivitäten und Preise auswirkt.

Betrachtet man die Tage auf dem Markt oder die Zeit, die ein Verkäufer brauchte, um einen Käufer zu finden, bleiben Einheiten über 5 Millionen US-Dollar jetzt etwas länger auf dem Markt als zu Beginn des Jahres, während andere Preispunkte seitwärts tendieren. Luxuseinheiten waren eine treibende Kraft für den letzten Marktschub, so dass die längere Zeit, die es dauert, bis teure Deals zustande kommen, weiter darauf hindeutet, dass Manhattans Markt weniger überschwänglich ist als Ende 2021. Selbst mit 30 % mehr Nachfrage als normal, haben die Käufer keine Eile Streik-Deals.

Schließlich zeigt ein Vergleich der Erst- mit den letzten Angebotspreisen für Wiederverkaufseinheiten, dass die Käufer dem Weg zu höheren Preisen nicht schwindlig folgen. Während der Median des ersten Angebotspreises nun mit dem Rekordhoch von 2017 von 1,395 Millionen US-Dollar verbunden ist, ist der Median des letzten Angebotspreises seit Oktober nicht gestiegen. Tatsächlich ist es gefallen. Diese Divergenz deutet darauf hin, dass die derzeitigen Verkäufer möglicherweise zu weit gehen und zu der längeren Markteinführungsdauer beitragen. Käufer sind nicht daran interessiert, höhere Preise zu jagen und ihre Wahl durch Untätigkeit bekannt zu machen.

Rabattliste

Wie oben erwähnt, bleibt der Markt trotz einer leichten Verlangsamung der Transaktionsaktivität sehr wettbewerbsintensiv. Da Käufer miteinander konkurrieren, verschwinden Rabatte. Tatsächlich können die Rabatte für sehr begehrte Einheiten negativ werden, was bedeutet, dass Käufer mehr als den geforderten Preis bezahlen, um das Geschäft abzuschließen. Während des Markthochs von 2014 bis 2015 wurden Deals für Einheiten, die weniger als zwei Wochen auf dem Markt waren, regelmäßig mit negativen Abschlägen gehandelt. Die Frage für Käufer lautete damals nicht „Wie viel kann ich sparen?“ aber “wie viel mehr sollte ich ausgeben?”. Seit 2021 wurde jedoch nur wenige Monate lang der Großteil der Geschäfte über Nachfrage gehandelt. Der heutige Wettbewerb scheint im Vergleich zum Markt von 2014 bis 2015 zahm, insbesondere angesichts des weit überdurchschnittlichen Transaktionsvolumens. Im Allgemeinen scheinen Käufer vor einigen Jahren pragmatischer zu sein als ihre Kollegen und nicht bereit, um des Kaufens willen zu kaufen.

Worauf Sie achten sollten

Wenn die geschäftige Saison ihren Höhepunkt erreicht (traditionell Mitte Mai), behalten Sie die wöchentlichen Vertragsunterzeichnungszahlen im Auge. Im Vergleich zum letzten Monat oder letzten Jahr würde eine Verlangsamung des Tempos weiter darauf hindeuten, dass die Käuferwelle abebbt. Kombiniert mit der überdurchschnittlich hohen Anzahl an neuen Angeboten, die auf den Markt kommen, könnte die Skala von einem Verkäufermarkt zu einem neutralen Markt kippen.

Fazit

Die aktuelle Marktdynamik, wie der Mangel an übermäßigem Enthusiasmus der Käufer, der durch die leichte Verlangsamung der Transaktionsaktivität, die zunehmende Anzahl von Luxustagen auf dem Markt und die Vermittlung des letzten Angebotspreises angezeigt wird, deutet darauf hin, dass der Verkäufermarkt für Immobilien in Manhattan möglicherweise schwindet. Während der Markt auf die geschäftigste Zeit des Jahres zusteuert, deutet die subtile Verschiebung der Dynamik darauf hin, dass ein normaler Zustand der Dinge auf dem Weg ist, in dem Verhandlungen Teil jedes Geschäfts sind. Mit anderen Worten, zurück zur Normalität.

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