So verstehen und reduzieren Sie Steuern beim Verkauf Ihres Hauses | Smart Change: Persönliche Finanzen

Liz Weston, CFP®

Die auf dieser Seite bereitgestellten Anlageinformationen dienen nur zu Bildungszwecken. NerdWallet bietet keine Beratungs- oder Maklerdienste an, noch empfiehlt oder berät es Investoren, bestimmte Aktien, Wertpapiere oder andere Anlagen zu kaufen oder zu verkaufen.

Wenn der Wert Ihres Hauses gestiegen ist, herzlichen Glückwunsch. Wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, seien Sie vorsichtig.

Finanzberater James Guarino sagt, dass einige Kunden das nicht erkennen Gewinne aus dem Hausverkauf sind möglicherweise steuerpflichtig, bis ihre Renditen vorbereitet sind – und zu diesem Zeitpunkt haben sie möglicherweise den Geldsegen ausgegeben oder das Geld in ein anderes Haus investiert.

„Sie sind keine glücklichen Camper, wenn sie herausfinden, dass Uncle Sam dies nicht nur als Kapitalgewinn besteuern wird, sondern dass sie auch auf staatlicher Ebene ein gewisses Risiko eingehen werden“, sagt Guarino, ein zertifizierter Wirtschaftsprüfer und zertifizierter Finanzplaner in Woburn, Massachusetts.

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Langjährige Hausbesitzer, die die Vorteile früherer Steuervorschriften nutzten, die es den Menschen ermöglichten, die Gewinne von einem Haus in das nächste zu übertragen, könnten eine besonders böse Überraschung erleben. Diese alten Regeln könnten Steuern auslösen, selbst wenn Sie unter den aktuellen Freigrenzen von 250.000 USD pro Person liegen.

Zu verstehen, wie Gewinne aus dem Verkauf von Eigenheimen berechnet werden – und wie Sie Ihre Steuerrechnung legal reduzieren können – könnte Sparen Sie Geld und Stress, wenn Sie vorhaben, vom aktuellen Hauspreisboom zu profitieren.

Wie sich die Steuervorschriften geändert haben

Bis 1997 mussten Hausverkäufer ihre Gewinne nicht versteuern, wenn sie innerhalb von zwei Jahren ein anderes Haus von gleichem oder höherem Wert kauften. Darüber hinaus könnten Personen ab 55 Jahren einen einmaligen Ausschluss nutzen, um die Zahlung von Steuern auf bis zu 125.000 US-Dollar an Gewinnen aus dem Verkauf von Eigenheimen zu vermeiden.

Mit dem Taxpayer Relief Act von 1997 wurden die Regeln dahingehend geändert, dass Hausbesitzer, anstatt Gewinne in ein anderes Haus zu übertragen, bis zu 250.000 US-Dollar an Gewinnen aus dem Verkauf von Häusern von ihrem Einkommen ausschließen konnten. Um sich für den vollständigen Ausschluss zu qualifizieren, müssen Hausverkäufer mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf das Haus besessen und darin gelebt haben. Verheiratete Paare konnten bis zu 500.000 US-Dollar unterbringen.

Diese Ausschlussgrenzen haben sich seit 25 Jahren nicht geändert, während sich die Hauswerte fast verdreifacht haben. Nach Angaben der Federal Reserve Bank of St. Louis betrug der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime bei Verabschiedung des Gesetzes 145.800 US-Dollar. Der Median lag in den ersten drei Monaten dieses Jahres bei 428.700 $. Median bedeutet, dass die Hälfte der Häuser für weniger und die andere Hälfte für mehr verkauft werden.

Ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem Hausverkauf war früher außerhalb von High-End-Immobilien und teuren Städten relativ selten, aber das stimmt nicht mehr, sagen Finanzberater.

Warum Ihre Steuergrundlage wichtig ist

Ihr erster Schritt zur Bestimmung Ihres Gewinns besteht darin, den Betrag zu ermitteln, den Sie aus dem Verkauf erzielt haben. Das ist der Verkaufspreis abzüglich etwaiger Verkaufskosten, wie z Immobilienprovisionen. Dann berechnen Sie Ihre Steuerbemessungsgrundlage. Das ist im Allgemeinen der Preis, den Sie für das Haus bezahlt haben, zuzüglich bestimmter Schließungskosten und Verbesserungen. Je höher die Bemessungsgrundlage, desto geringer ist Ihr potenziell zu versteuernder Gewinn.

Nehmen wir an, Sie haben 600.000 $ aus Ihrem Hausverkauf realisiert. Sie haben es ursprünglich für 200.000 Dollar gekauft und die Küche für 50.000 Dollar umgebaut. Sie würden diese 250.000 $ von den 600.000 $ abziehen, um 350.000 $ an Kapitalgewinnen zu erhalten.

Wenn Sie Single sind, können Sie 250.000 $ des Gewinns ausschließen und die verbleibenden 100.000 $ versteuern. (Langfristige Kapitalerträge werden normalerweise auf Bundesebene mit 15 % besteuert, obwohl ein ausreichend großer Gewinn Sie in die höhere Kapitalertragsklasse von 20 % drängen könnte. Die staatlichen Steuersätze variieren.) Wenn Sie verheiratet sind und bis zu ausschließen können $500.000 Gewinn, Sie würden keine Steuern schulden.

Ihre Steuerbemessungsgrundlage könnte jedoch niedriger sein als der Kaufpreis, wenn Sie zuvor den Gewinn aus einem Hausverkauf zurückgestellt haben, sagt CPA Mary Kay Foss aus Walnut Creek, Kalifornien. Angenommen, Sie haben vor 1997 ein Haus verkauft und einen Gewinn von 175.000 US-Dollar in das neue Haus gesteckt – dasjenige, das Sie 200.000 US-Dollar gekostet hat. Die anfängliche Steuerbemessungsgrundlage Ihres Hauses würde nur 25.000 $ betragen. Wenn Sie jetzt 600.000 US-Dollar aus dem Verkauf erzielen, würde Ihr Kapitalgewinn 525.000 US-Dollar betragen, selbst mit dem 50.000-Dollar-Küchenumbau.

Andere Faktoren könnten Ihre Steuerbemessungsgrundlage erhöhen und Ihre potenziell steuerpflichtigen Gewinne senken. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einem verstorbenen Ehepartner besaßen, würde mindestens die Hälfte der Basis des Hauses „aufgestockt“ oder auf den Marktwert zum Zeitpunkt des Todes Ihres Partners erhöht. Wenn Sie in einem Gemeinschaftseigentumsstaat wie Kalifornien leben, erhalten beide Hälften des Hauses diese Steuererhöhung.

So reduzieren Sie Ihre Gewinne

Eine weitere Möglichkeit, Ihre Basis zu stärken: Heimwerkerarbeiten. Um sich zu qualifizieren, müssen die Verbesserungen „den Wert Ihres Hauses erhöhen, seine Nutzungsdauer verlängern oder es an neue Verwendungszwecke anpassen“, gemäß der IRS-Veröffentlichung 523, Selling Your Home.

Zimmererweiterungen, aktualisierte Küchen und neue Sanitäranlagen; Reparaturen oder Wartungsarbeiten, wie z. B. Lackieren, tun dies normalerweise nicht. Sie können auch Verbesserungen nicht zählen, die später herausgerissen oder ersetzt wurden.

Hausverkäufer sollten die Publikation 523 sorgfältig lesen, um zu verstehen, welche Kosten ihre Gewinne schmälern können, und Unterlagen – wie Quittungen – für den Fall aufbewahren, dass sie geprüft werden, sagt Susan Allen, Senior Manager für Steuerpraxis und Ethik beim American Institute of CPAs.

„Seien Sie bei der Pflege Ihrer Aufzeichnungen proaktiv, denn wir alle wissen, dass es viel schwieriger ist, etwas zu finden, wenn Sie 10 Jahre später nach etwas suchen“, sagt Allen.

Dieser Artikel wurde von NerdWallet geschrieben und ursprünglich von The Associated Press veröffentlicht.

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