Wann Sie Ihre Hypothek refinanzieren sollten

  • Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann unter den richtigen Umständen viele Vorteile bieten.
  • Möglicherweise können Sie Ihren Zinssatz senken, Ihren Kredit schneller zurückzahlen oder Bargeld von zu Hause nehmen.
  • Eine Refinanzierung ist möglicherweise nicht sinnvoll, wenn Sie bald umziehen möchten oder sich Ihre Kreditwürdigkeit verschlechtert hat.

Wenn Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, werden Sie wahrscheinlich irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob Sie refinanzieren möchten oder nicht. Diese Strategie, die im Wesentlichen Ihr bestehendes Darlehen durch ein neues ersetzt, kann Ihnen helfen, eine Vielzahl von finanziellen Zielen zu erreichen. Es kann sogar Ihre monatlichen Zahlungen oder Ihren Zinssatz reduzieren, solange es unter den richtigen Umständen verwendet wird.

Hier sind einige Szenarien, in denen eine Refinanzierung sinnvoll sein könnte – und einige, in denen sie möglicherweise nicht ratsam ist.

Was ist eine Hypotheken-Refinanzierung?

Refinanzierung Sie nehmen eine neue Hypothek auf und tilgen mit dem Geld Ihre alte. Das neue Darlehen kann andere Laufzeiten oder einen neuen Zinssatz haben. Es könnte sogar eine ganz andere Art von Hypothek sein.

Eine Cash-out-Refinanzierung ist ebenfalls eine Option. Dabei wird eine neue Hypothek aufgenommen, die höher ist als Ihre aktuelle. Der neue Kredit tilgt den alten und Sie erhalten die Differenz zwischen den beiden Guthaben in bar zurück. Viele Eigenheimbesitzer nutzen die Cash-out-Refinanzierung, um die Kosten für Hausreparaturen oder Renovierungen zu decken.

Als Mike Tassone, Mitbegründer des Hypothekenmarktplatzes Besitzenerklärt: “Der Zweck dieser Art der Refinanzierung besteht darin, beim Abschluss zusätzliches Geld herauszunehmen, indem Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims leihen und den Kapitalsaldo erhöhen.”

7 Gründe, die Refinanzierung Ihres Eigenheims in Betracht zu ziehen

Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann oft ein kluger Schachzug sein – aber nur unter den richtigen Umständen. Es ist wichtig, die Kosten, Ihre Ziele und Ihre einzigartige finanzielle Situation abzuwägen, bevor Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden.

Hier sind sieben Szenarien, in denen Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen sollten:

1. Sie können einen niedrigeren Zinssatz erhalten

Einer der besten Gründe für eine Refinanzierung ist die Senkung Ihres Zinssatzes, wodurch Sie langfristig viel Geld sparen können.

Tassone empfiehlt, eine Reduzierung um mindestens einen Viertelpunkt anzustreben, aber je niedriger der Zinssatz ist, für den Sie sich qualifizieren, desto mehr können Sie sparen.

Denken Sie daran, dass die Zinssätze sowohl vom Markt als auch von Ihrem Kreditprofil bestimmt werden. Kreditnehmer mit der höchsten Kreditwürdigkeit qualifizieren sich in der Regel für die niedrigsten Zinsen. wenn dein


Kreditwürdigkeit

am unteren Ende ist, sollten Sie sich vielleicht etwas Zeit nehmen, um es zu verbessern, bevor Sie eine Refinanzierung beantragen.

2. Der Wert Ihres Eigenheims ist gestiegen

Refinanzierung, wenn der Wert Ihres Hauses gestiegen ist, bietet zwei Vorteile.

Erstens könnte es Ihnen ermöglichen, die Hypothekenversicherung zu kündigen. Bei den meisten herkömmlichen Hypotheken müssen die Kreditnehmer für die Hypothekenversicherung zahlen, bis sie mindestens 80 % erreicht haben. Loan-to-Value-Ratio – was bedeutet, dass ihr Hypothekendarlehen 80 % oder weniger des Hauswerts beträgt. Wenn Sie in der Lage sind, sich ohne Hypothekenversicherung in ein neues Darlehen zu refinanzieren, könnten Sie sowohl bei Ihrer monatlichen Zahlung als auch auf lange Sicht sparen.

Ein höherer Hauswert bedeutet auch, dass Sie über mehr Eigenkapital verfügen, was Ihnen Zugang zu mehr Geld bei einer Refinanzierung mit Auszahlung verschaffen würde. Wenn Ihr Hauswert gestiegen ist und Sie nach einer Möglichkeit suchen, die Kosten einer großen Reparatur oder anderer Ausgaben zu decken, könnte eine Refinanzierung mit Auszahlung eine Option sein, die Sie in Betracht ziehen sollten.

3. Sie möchten Ihren Kredit schneller abbezahlen

Bei der Refinanzierung können Sie einen neuen Kredit mit neuen Konditionen aufnehmen. Tassone nennt dies „Überarbeitung Ihres Darlehens, damit es besser zu Ihren aktuellen Bedürfnissen passt“.

Wenn Sie beispielsweise Ihren Kredit schneller abbezahlen möchten, könnten Sie von einem 30-jährigen auf ein 10- oder 15-jähriges Darlehen umfinanzieren. Dies würde normalerweise höhere monatliche Zahlungen bedeuten, aber es würde Ihnen auch langfristige Zinsen sparen und Ihnen helfen, die Hypothek schneller abzuzahlen.

4. Ihre Kreditwürdigkeit hat sich verbessert

Die Bonität spielt bei der Baufinanzierung eine große Rolle. Kreditgeber verwenden Ihre Punktzahl bei der Festlegung Ihres Zinssatzes. Es hilft auch, die Arten von Darlehen und Bedingungen zu bestimmen, die Ihnen zur Verfügung stehen.

Wenn sich Ihr Score seit Aufnahme des Erstdarlehens deutlich verbessert hat, „können Sie sich möglicherweise für günstigere Konditionen qualifizieren“, sagt Mayer Dallal, Geschäftsführer der Hypothekenbank MBANC.

5. Sie möchten die Hypothekenversicherung abschaffen

Die meisten FHA-Darlehen kommen mit einer Hypothekenversicherung – in der Regel für die Laufzeit der Hypothek. Es kostet zwischen 0,45 % und 1,05 % Ihres Kreditbetrags pro Jahr.

Wenn Sie ein FHA-Darlehen haben und diese zusätzlichen Kosten eliminieren möchten, ist die Refinanzierung in ein herkömmliches Darlehen eine Option. Ihr Darlehenssaldo muss nur 80 % oder weniger des Gesamtwerts Ihres Hauses betragen.

6. Sie haben eine Hypothek mit variablem Zinssatz

Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz kann Ihr Zinssatz im Laufe der Zeit steigen – was bedeutet, dass Ihre monatliche Zahlung steigen kann. Um dies zu vermeiden, könnten Sie in eine Festhypothek refinanzieren, die einen konstanten Zinssatz und eine konstante Zahlung für die Laufzeit des Darlehens bietet.

7. Sie stehen vor hohen Ausgaben oder möchten Schulden abzahlen

Die Auszahlungsrefinanzierung kann Ihnen helfen, Renovierungsarbeiten, große Arztrechnungen, Studiengebühren oder andere Ausgaben zu bezahlen. Es kann Ihnen auch helfen, Schulden mit höheren Zinsen zu eliminieren – wie Kreditkarten, die derzeit Zinsen von über 14 % haben, nach Angaben der Federal Reserve.

„Da der durchschnittliche Refinanzierungssatz für Hypotheken nur einen Bruchteil des durchschnittlichen Kreditkartenzinssatzes beträgt, kann eine Auszahlung zur Tilgung Ihrer Kreditkarte oder anderer Schulden mit höheren Zinssätzen ein kluger finanzieller Schachzug sein“, sagt Al Murad, Executive Vizepräsident Vertrieb bei AmeriSave Hypothek.

Wenn Sie eine Cash-out-Refinanzierung verwenden, um höher verzinste Schulden zu tilgen, rollen Sie diese Schulden im Wesentlichen in Ihr Hypothekendarlehen und zahlen sie dann im Laufe der Zeit ab.

7 Gründe, warum eine Refinanzierung Ihres Eigenheims möglicherweise keinen Sinn macht

Die Refinanzierung hat ihre Vorteile, aber sie ist nicht für jeden geeignet – und auch nicht für jede Situation. In einigen Fällen kann es Sie auf lange Sicht sogar mehr kosten.

Hier sind sieben Fälle, in denen eine Refinanzierung möglicherweise nicht der klügste Schritt ist:

1. Gebühren und andere Kosten würden die Einsparungen ausgleichen

es gibt


Abschlusskosten

mit Refinanzierung verbunden. Im Jahr 2021 lagen die durchschnittlichen Refinanzierungskosten nach Angaben von CoreLogic bei knapp 2.400 US-Dollar, obwohl sie je nach Standort und Kreditgeber variieren. Entsprechend der


Bundesreserve

kann es manchmal bis zu 6% der Kreditsumme kosten.

Damit sich eine Refinanzierung lohnt, sollten Sie sicherstellen, dass die Einsparungen diese anfänglichen Kosten auf lange Sicht überwiegen. Wie Dallal erklärt: “Die Abschlusskosten können hoch sein, daher lohnt es sich möglicherweise nicht immer, eine Hypothek zu refinanzieren.”

Sie können Personal Finance Insider verwenden Hypothekenrechner um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel Sie durch eine Refinanzierung im Laufe der Zeit sparen könnten. Dann vergleichen Sie das mit durchschnittliche Schließungskosten in Ihrem Bundesland, um zu sehen, ob sich der Umzug lohnt.

Hypothekenrechner

$1.161
Ihre geschätzte monatliche Zahlung

  • Zahlung an 25% eine höhere Anzahlung würden Sie sich ersparen $8.916,08 auf Zinsbelastungen
  • Absenkung des Zinssatzes um ein% würde dich retten $51.562,03
  • Zahlen Sie zusätzlich $500 jeder Monat würde die Kreditlaufzeit um verkürzen 146 Monate

2. Sie könnten bald umziehen

Um an die Spitze zu kommen, möchten Sie lange genug im Haus bleiben, um Ihren Breakeven-Punkt zu erreichen – oder den Punkt, an dem Sie mehr gespart haben, als die Refinanzierung Sie ursprünglich gekostet hat.

“Refinanzierung ist im Allgemeinen eine schlechte Idee, wenn es vernachlässigbare Zahlungseinsparungen gibt und die Zeit, die es dauern würde, bis die Abschlusskosten ausgeglichen sind, länger ist als die Zeit, die Sie erwarten, in Ihrem Haus zu bleiben”, sagt Tassone. „Sie müssen sicher sein, dass Sie lange genug in der neuen Hypothek bleiben, damit die Einsparungen die Vorabkosten für die Refinanzierung übersteigen, die in die Tausende gehen können.“

3. Die Zinssätze sind deutlich höher

Wenn die Refinanzierung Ihres Hypothekendarlehens bedeuten würde, einen niedrigen Zinssatz gegen einen höheren einzutauschen, gehen Sie mit Vorsicht vor. Es kann immer noch Gründe dafür geben, aber Sie sollten zuerst die langfristigen Kosten des Umzugs abwägen.

Um abzuschätzen, wie die aktuellen Hypothekenzinsen aussehen, siehe Umfrage zum primären Hypothekenmarkt von Freddie Mac. Sie können dann eine verwenden


Hypothekenrechner

um die langfristigen Kosten Ihres aktuellen Darlehens mit einer möglichen Refinanzierung zu vergleichen.

4. Sie haben Ihren Kredit schon lange

Hypothekendarlehen werden amortisiert, d. h. Sie zahlen zu Beginn des Darlehens mehr für die Zinsen und später in der Laufzeit mehr für Ihr Kapitalguthaben. Aus diesem Grund kann eine Refinanzierung, wenn Sie bereits in Ihrer Amtszeit sind, ein großer Rückschlag sein. Es bedeutet, alle Fortschritte, die Sie gemacht haben, zurückzusetzen und von vorne zu beginnen – wobei der Großteil Ihrer Zahlungen wieder für Zinsen verwendet wird.

„Bei der Refinanzierung in dasselbe Produkt wie Ihr bestehendes Darlehen ist es wichtig zu verstehen, dass Ihre Amortisationsdauer zurückgesetzt wird“, sagt Tassone. “Dies kann dazu führen, dass insgesamt mehr Zahlungen und Zinsen gezahlt werden.”

Der einzige Grund, warum Sie diesen Ansatz wählen sollten, ist, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Zahlungen zu leisten. In diesem Szenario würde eine Refinanzierung in eine weitere 30-jährige Hypothek Ihre Kosten über einen längeren Zeitraum verteilen und Ihre monatlichen Zahlungen senken.

5. Sie können sich die Abschlusskosten nicht leisten

Die Refinanzierung hat ihre Kosten. Obwohl einige Kreditgeber mit „kostenlosen“ Refinanzierungen werben, wälzen diese nur die Abschlusskosten auf Ihr Hypothekenguthaben. Das bedeutet höhere Zahlungen und mehr Zinskosten. Diese Kredite sind auch mit höheren Zinsen verbunden.

Während Tassone sagt, dass dies nicht immer unbedingt eine schlechte Sache ist, betont er, wie wichtig es ist, die zusätzlichen langfristigen Kosten eines solchen Umzugs zu berechnen und sicherzustellen, dass es mit Ihrem Budget und Ihren Zielen übereinstimmt.

6. Ihre Kreditwürdigkeit ist niedriger als zuvor

„Wenn angehäufte Kreditkartenschulden oder andere Faktoren dazu geführt haben, dass die Kreditwürdigkeit eines Hausbesitzers seit der Sperrung seiner aktuellen Hypothek erheblich gesunken ist, ist eine Refinanzierung möglicherweise nicht ratsam“, sagt Murad.

Eine niedrigere Kreditwürdigkeit bedeutet in der Regel einen höheren Zinssatz und weniger günstige Kreditbedingungen als Sie derzeit haben. Wenn Sie möglichst niedrige Zinsen wünschen, verlangen die meisten Kreditgeber eine Kreditwürdigkeit von 740 oder höher.

7. Ihr aktueller Kredit ist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung belegt

Einige Kreditgeber erheben Gebühren, wenn Sie Ihren Kredit zu früh zurückzahlen (normalerweise innerhalb von drei bis fünf Jahren nach Abschluss). Diese nennt man Vorfälligkeitsentschädigungen.

Überprüfen Sie immer Ihre Kreditunterlagen oder fragen Sie Ihren Servicer, ob für Ihre Hypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung gilt und wenn ja, wie hoch diese ist und wann sie gilt. Vorfälligkeitsentschädigungen können die Refinanzierung nicht nur im Voraus verteuern, sondern langfristig auch die Einsparungen schmälern.

Wie lange dauert die Refinanzierung einer Hypothek?

Die Refinanzierung dauert in der Regel im Durchschnitt etwa 49 Tage von der Beantragung bis zum Abschluss Daten zusammengestellt von ICE Mortgage Technology.

Beantragen Sie zunächst Angebote von mindestens drei bis fünf Kreditgebern. Sie geben Ihnen Kreditschätzungen, die die Bedingungen, den Zinssatz und die Kosten aufschlüsseln, die Sie dann verwenden können, um sie mit Ihren anderen Angeboten zu vergleichen.

Sobald Sie sich für einen Kreditgeber entschieden haben, füllen Sie dessen vollständigen Antrag aus, reichen verschiedene Finanzdokumente wie Steuererklärungen und Kontoauszüge ein und planen ein Haus


Würdigung

. Wenn diese Schritte abgeschlossen sind, erhalten Sie ein Abschlussdatum, an dem Sie die endgültigen Unterlagen unterzeichnen und Ihre Abschlusskosten bezahlen.

Wenn Sie bezüglich der Refinanzierung verwirrt sind, sollten Sie in Betracht ziehen, mit einem Hypothekenmakler zu sprechen. Sie haben Zugriff auf Kreditprodukte von Dutzenden verschiedener Kreditgeber und können sich in Ihrem Namen umsehen.

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