Welche Immobilienmärkte sind dem kommenden Zinssturm am stärksten ausgesetzt?

SAKTIEN SIND sinken, eine Lebenshaltungskostenkrise ist in vollem Gange und das Spektrum einer globalen Rezession zeichnet sich ab. Aber Sie würden es nicht wissen, wenn Sie sich die Immobilienmärkte der reichen Welt ansehen, von denen viele weiterhin Rekorde brechen. Häuser in Amerika und Großbritannien verkaufen sich schneller denn je. Die Hauspreise in Kanada sind seit Beginn der Pandemie um 26 % gestiegen. Die durchschnittliche Immobilie in Neuseeland könnte Sie um mehr als 1 Mio. NZ$ (640.000 $) zurückwerfen, was einem Anstieg von fast 46 % seit 2019 entspricht.

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Mehr als ein Jahrzehnt lang profitierten Eigenheimbesitzer von ultraniedrigen Zinsen. Nun bahnt sich jedoch eine Änderung an. Am 5. Mai erhöhte die Bank of England, nachdem sie prognostiziert hatte, dass die Inflation in Großbritannien später in diesem Jahr 10 % übersteigen könnte, ihren Leitzins zum vierten Mal auf 1 %. Am Tag zuvor hatte die US-Notenbank ihren Leitzins um einen halben Prozentpunkt angehoben und angedeutet, dass weitere Straffungen folgen würden. Investoren erwarten, dass der Federal Funds Rate bis Anfang 2023 über 3 % steigen wird, mehr als das Dreifache seines derzeitigen Niveaus. Die meisten anderen Zentralbanken der reichen Welt, von Kanada bis Australien, haben entweder begonnen, die monetären Bremsen zu betätigen, oder bereiten sich darauf vor.

Viele Ökonomen halten einen globalen Immobiliencrash im Stil von 2008 für unwahrscheinlich. Die Finanzen der Haushalte haben sich seit der Finanzkrise verbessert, und die Kreditvergabestandards sind strenger geworden. Ein knappes Wohnungsangebot zusammen mit einer robusten Nachfrage, einem hohen Nettovermögen der privaten Haushalte und starken Arbeitsmärkten dürften die Immobilienpreise ebenfalls stützen. Aber die steigenden Geldkosten könnten es schwierig machen, die bestehenden Schuldenlasten der Hausbesitzer zu bewältigen, indem sie ihre Rückzahlungen erhöhen, während einige potenzielle Käufer abgeschreckt werden. Wenn dieser Nachfrageeinbruch groß genug ist, könnten die Preise fallen.

Die Anfälligkeit von Eigenheimbesitzern gegenüber einem starken Anstieg der Hypothekenzahlungen ist von Land zu Land unterschiedlich. In Australien und Neuseeland, wo die Preise im vergangenen Jahr um mehr als 20 % gestiegen sind, sind die Werte so aus dem Ruder gelaufen, dass sie selbst auf bescheidene Zinserhöhungen empfindlich reagieren können. In Amerika und Großbritannien, wo die Märkte etwas weniger heiß sind, müssen sich die Zinssätze möglicherweise 4 % nähern, damit die Immobilienpreise fallen, rechnen Analysten des Beratungsunternehmens Capital Economics.

Neben dem Preisniveau werden drei weitere Faktoren dazu beitragen, festzustellen, ob der Immobilienmoloch einfach langsamer wird oder zum Stillstand kommt: das Ausmaß, in dem Hausbesitzer Hypotheken haben, anstatt ihre Immobilien vollständig zu besitzen; die Verbreitung von Hypotheken mit variablem Zinssatz anstelle von Darlehen mit festem Zinssatz; und die Höhe der von den Haushalten aufgenommenen Schulden.

Betrachten wir zunächst den Anteil der Hypothekeninhaber in einer Volkswirtschaft. Je weniger Eigenheimbesitzer ihre Immobilien vollständig besitzen, desto größer dürften die Auswirkungen einer Zinserhöhung sein. Dänemark, Norwegen und Schweden haben einen relativ hohen Anteil an Hypothekennehmern (siehe Tabelle). Eine Lockerung der Kreditvergabestandards als Reaktion auf die turbogeladene Kreditaufnahme durch die Covid-19-Pandemie. In Schweden haben Steuererleichterungen für Hausbesitzer den Ansturm auf die Sicherung von Hypotheken weiter angeheizt, während ein dysfunktionaler Mietmarkt, der durch überteuerte (und illegale) Untervermietung gekennzeichnet ist, mehr Mieter in den Erwerb von Wohneigentum gedrängt hat. All dies bringt nordische Banken in eine schwierige Lage. In Norwegen und Schweden machen Wohnungsbaudarlehen mehr als ein Drittel der Bilanzsumme der Banken aus. In Dänemark machen sie fast 50 % der Bücher von Verleihern aus. Ein starker Rückgang der Immobilienpreise könnte Verluste auslösen.

Zuhause und trocken

Im Gegensatz zu den nordischen Ländern, wo Wohneigentum durch das Wachstum der Hypothekenmärkte angeheizt wurde, kauften viele Haushalte in den mittel- und osteuropäischen Ländern in den 1990er Jahren Eigenheime, ohne sich zu verschulden, weil Immobilien so billig waren. In Litauen und Rumänien sind mehr als vier Fünftel der Haushalte Eigentümer. Hypothekenfreie Haushalte sind auch in Südeuropa weiter verbreitet, insbesondere in Spanien und Italien, wo Erbschaft oder Familienunterhalt ein üblicher Weg zum Wohneigentum sind. Die Deutschen ihrerseits mieten eher als Eigentümer. Ratenerhöhungen wirken sich folglich weniger direkt auf die Preise aus.

Auch die Struktur der Hypothekenschulden – der zweite Faktor – spielt eine Rolle. Steigende Zinssätze werden von Kreditnehmern mit variablen Zinssätzen, die mit Änderungen der Leitzinsen schwanken, fast sofort zu spüren sein; bei Festpreispatienten verzögert sich der Schmerz. In Amerika sind Hypothekenzinsen in der Regel für zwei oder drei Jahrzehnte festgeschrieben. In Kanada haben fast die Hälfte der Wohnungsbaudarlehen Zinsen, die auf fünf oder mehr Jahre festgelegt sind. Im Gegensatz dazu erfolgt die Kreditvergabe in Finnland fast ausschließlich zu variablen Zinssätzen. In Australien sind etwa vier Fünftel der Hypotheken an variable Zinsen gebunden.

Allein die Betrachtung des Anteils der Kreditnehmer mit fester gegenüber variabler Verzinsung kann jedoch in die Irre führen. In manchen Ländern sind die Hypothekenzinsen oft fest, aber für einen zu kurzen Zeitraum, um die Kreditnehmer vor dem Zinssturm zu schützen. In Neuseeland machen Festhypotheken den Großteil der bestehenden Kredite aus, aber fast drei Fünftel sind für weniger als ein Jahr festgeschrieben. In Großbritannien ist fast die Hälfte der festverzinslichen Aktien für bis zu zwei Jahre angelegt.

Die Widerstandsfähigkeit gegenüber steigenden Zinsen wird auch von der Höhe der Verschuldung der Haushalte abhängen – unserem dritten Faktor. Die hohe Verschuldung rückte während der globalen Finanzkrise stark in den Fokus. Als die Immobilienpreise fielen, gerieten Haushalte mit hohen Hypothekenrückzahlungen im Verhältnis zu ihrem Einkommen unter Druck. Heute sind die Haushalte wohlhabend – aber viele haben mehr Schulden als je zuvor. Während die Kanadier während der Pandemie 3,6 Billionen C$ (2,8 Billionen $) zu ihrem gemeinsamen Sparstapel hinzufügten und ihr Nettovermögen Ende 2021 auf einen Rekordwert von 15,9 Billionen C$ ansteigen ließen, hat ihr Heißhunger auf Eigenheime die Verschuldung der Haushalte auf 137 % des Einkommens steigen lassen . Der Anteil neuer Hypotheken mit extremen Kredit-Einkommens-Verhältnissen (dh über 4,5) ist ebenfalls gestiegen, was die kanadische Zentralbank dazu veranlasste, im November letzten Jahres vor einer hohen Verschuldung zu warnen.

Die Finanzaufsichtsbehörden in Europa sind gleichermaßen besorgt. Im Februar warnte der Europäische Ausschuss für Systemrisiken vor einer unhaltbar hohen Hypothekenverschuldung in Dänemark, Luxemburg, den Niederlanden, Norwegen und Schweden. In Australien ist die durchschnittliche Verschuldung der Hausbesitzer als Anteil am Einkommen auf 150 % angewachsen. In all diesen Ländern werden die Haushalte mit höheren monatlichen Rückzahlungen konfrontiert sein, während die steigenden Lebensmittel- und Energiekosten ihr Einkommen schmälern.

Alle Formen und Größen

Bringen Sie dies zusammen, und einige Wohnungsmärkte scheinen auf mehr Schmerzen eingestellt zu sein als andere. Immobilien in Amerika, die die Hauptlast der Folgen der Subprime-Kreditkrise trugen, scheinen besser isoliert zu sein als viele große Volkswirtschaften. Kreditnehmer und Kreditgeber sind dort seit 2009 vorsichtiger geworden, Festzinsen sind deutlich beliebter. Die Wohnungsmärkte in Großbritannien und Frankreich werden sich kurzfristig besser entwickeln, scheinen aber exponiert zu sein, wenn die Zinsen weiter steigen. Immobilien in Deutschland sowie Süd- und Osteuropa erscheinen weniger anfällig. Im Gegensatz dazu könnten die Preise in Australien und Neuseeland, Kanada und Skandinavien am empfindlichsten auf Zinserhöhungen reagieren.

Eine Untergrenze für die Hauspreise besteht darin, dass in den meisten Ländern die Nachfrage das Angebot immer noch bei weitem übersteigt. Starke Arbeitsmärkte, Horden von Millennials, die sich den Jahren des Eigenheimkaufs nähern, und eine Verlagerung auf Telearbeit haben die Nachfrage nach mehr Wohnraum erhöht. Neue Immobilien bleiben knapp, was den Wettbewerb um Häuser aufrechterhalten und dazu beitragen wird, die Preise hoch zu halten. In Großbritannien gab es im Februar 36 % weniger Immobilienangebote im Vergleich zu Anfang 2020; in Amerika gab es im März 62 % weniger Notierungen als im Vorjahr.

Auch die Alternative zum Eigenheim – das Mieten – erscheint nicht besonders attraktiv. In ganz Großbritannien waren die Durchschnittsmieten im April 15 % höher als Anfang 2020. In Amerika stiegen sie 2021 um ein Fünftel, mit größeren Anstiegen in Hotspots wie Miami, wo sie um fast die Hälfte anstiegen. Mietpreiskontrollen verursachen eine andere Art von Schmerz. Mietinteressenten solcher Immobilien müssen in Stockholm mit einer durchschnittlichen Wartezeit von neun Jahren rechnen.

Wenn die Ära des ultrabilligen Geldes zu Ende geht, wird die Nachfrage nach Wohnraum also nicht zusammenbrechen. Doch auf die eine oder andere Weise werden Mieter und Hausbesitzer einem zunehmenden Druck ausgesetzt sein.

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